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买房人请警惕!别为了便宜就掉进这种房子的坑

文章作者:admin 上传时间:2020-07-09

无论是现在还是未来,只要是核心城市的好地段,房子都是靠抢的,购房门槛也只会越来越高。这点,简一老师相信是很多购房者的共识。

目前,一线城市的房价显然已经超过普通人的承受能力,想扎根一线的人必须付出更大的努力才有希望留下来,这种希望已经让很多人失望。所以,很多人开始寻找其他扎根城市的捷径,其中之一就有法拍房。

法拍房总是容易让人联想到捡漏,它通常按照评估价的六到七成起拍,100万的房子能便宜20-30万,谁看了不动心?价格,就是法拍房最大的优势。

但法拍房为什么能这么便宜?到底是真便宜还是假便宜?想买法拍房的朋友请一定要警惕!价格便宜不是没道理的,水也不是一般的深。

据红星新闻报道,去年7月,广州的杨女士通过司法拍卖,买下了广州市越秀区文德路金德大厦的一处房产,成交价为93.9万元。金德大厦处于越秀区的传统商圈文德路文化街上,主要以商铺和写字楼为主,租金在80元/㎡/月左右,这个租金用来作投资确实是个不错的选择。

可惜的是,当杨女士去收房时,却遭到了自称是原业主的苏某多次阻拦。争执中,杨女士强行破门入住,苏某为阻拦杨女士也跟着入住,并派人24小时轮流占房。

杨女士在收房前已收到执行法院出具的执行裁定书,明确了其作为房屋所有人的合法权益,而苏某亲口承认自己并非房屋所有人。但在事件中,她的法律文书却始终未被认可,一再陷入自救僵局。

杨女士回头质疑法院未完成交付与清场,但法院却告知:该起纠纷在杨女士同意租户继续租住、后租户搬离时,法院就已完成了交吉工作,苏某的出现与占房行为均属后续事件。

简一老师在浏览变卖公告时发现,公告明确表示标的物按现状变卖,房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决,法院不负责标的物的交付。

虽然杨女士早已仔细阅读过公告内容,也知道这些问题,但很显然,她没有预料到这些隐藏问题到底有多麻烦。

就像上文中的杨女士,她只知道有租户占用房屋,但没调查清楚租户是怎么占用房屋的。如果拍前调查到苏某的事情,这样的风险就可以避免。

不要完全相信法院能把所有风险都告知给你,这是不现实的。法院面临人手不足的情况不是一两天了,他们也只是列举一些他们能看到的。所以拍前的尽调是重中之重,然而即使有尽调也不见得能把所有风险都提前探明。

2018年,一位深圳男子通过法拍的方式,在交纳了25万的保证金后,买一套市价550万的学区房。原本以为只需要花369万就能捡到的便宜,在计算税费后,反而变成了超611万的烫手山芋。

为什么有这么高的税?原来这套房子原先由公司持有,登记总价不足5万,与成交价相差太大,所以按差额的60%收取土地增值税。一笔账算下来,赔死了。

法拍房本身的税费和二手房差不多,契税、个人所得税、增值税等等,这些只需要看房子的年限,以及被执行人自身情况即可。

但这个例子里的土地增值税就属于超出预期的税费,但竞买成功后再想退,可以是可以,但25万的保证金没了。如果是你,你该怎么办?

今年1月份,哈尔滨一女子在网上买下了一套位于上城区的法拍房,结果房子里住着两个都是残疾人的夫妻,你说能硬赶吗?

而且,房子早在去年租期就到了,从去年开始就没人来收过房租,他们也知道房子被拍卖。但就这么以找不到合适房子为由一直拖着,又碰上疫情,直到现在也没搬出去。

后面女子也去找了法院,要求法官把房子腾空,但因为对方残疾人的情况法院又不敢强制腾空,结果就是自己的房子被别人占着。

其实上述这种还是能解决的,最臭名昭著的就是房屋在执行前被人签了长期租约的,一次签个10年、20年。因为依据民法买卖不破租赁的原则,竞买人取得房屋所有权后,不能对抗租客的租赁权。

所以法拍房的风险从来都不在拍卖层面,而是在执行层面。无数的坑等着你跳,一个不留神,钱就砸里面了,房子还拿不到。

那法拍房就完全不能碰吗?那倒也不是。毕竟法拍房既然能存在,就有它存在的价值,既能解决债务人的债务问题,也能释放一定的购买力,让房子物尽其用。

一是,一定要找专业人员做尽调,现在做法拍尽调的咨询公司很多,花点钱就是为了降低风险。如果自己有时间,多实地跑一跑,多问物业和邻居。遇到特别便宜的房子,最好别碰,毕竟盯上法拍的都不傻。

二是,尽量不碰外地的法拍房,除非你有时间实地考察。每个城市的情况都不一样,想理清法拍房背后错综复杂的关系有利于你规避风险,本地的法拍房你有更多渠道去了解它。

三,法拍房已经是个专业市场,预期别太高。这几年房价高位运行,法拍房这个漏很多人都盯上了,专业人士不在少数,明显便宜的东西大多有问题,预期低一些,最后到手能比二手房低一点就很不错了。